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房企中报读楼市|长租公寓“确实有压力”,只有愿景还没业绩

2019-11-08 21:21:58
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2016年左右,长期租赁公寓市场如火如荼,开发商纷纷进入。然而,经过三年的发展,困难的利润,监管压力,以及不断暴露的租赁混乱正在使这个曾经的“风口”逐渐消失。“进与退”也成了住宅企业的一个多选题。

万科和龙湖:长租公寓作为主要水路业务之一

万科总裁兼首席执行官朱九生在今年8月21日举行的中期业绩提升会议上表示:“既然我们已经选择了主要渠道业务,我们将长期坚持下去。”。

嗅觉灵敏的万科成为首批长期公寓租赁公司之一。尽管在推广过程中有一些波折,作为万科的核心业务之一,万科仍然明确地将长期公寓租赁定义为万科的主要水路业务之一。

万科拥有年轻人长期租赁公寓的品牌“浦玉”。鉴于公寓租赁业务的长期性,万科提出,在提高被收购项目运营效率和质量的同时,提升万科租赁住宅建筑的品牌影响力是租赁住宅业务的基本任务。

根据万科企业有限公司(000002.sz)的半年度报告,今年上半年,共有101个新项目开业,总计20600个。截至6月30日,长期租赁公寓业务已覆盖35个主要城市,共开业82,000套,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业6个月以上的成熟项目平均租金为91%。

今年上半年,“博宇”还获得了2018-2019年“中国年度集中长期租赁公寓十大运营商”的称号。

为了扩大资源获取,万科还在部分城市开展了万村项目的探索。截至2019年6月30日,万村项目已装修约24,000间客房,交付使用的项目入住率良好。由于部分项目比预期更难实施,本集团已根据自身经营安排作出相应调整。

和万科一样,龙湖自2017年以来也将长期租赁公寓作为四大航线之一。

根据龙湖集团(00960.hk)半年度报告,龙湖集团长期租赁品牌冠宇今年上半年实现租金收入4.3亿元。

对于长期公寓,龙湖集团首席执行官邵肖明在8月26日召开的中期业绩会议上表示,长期公寓是龙湖的主要水路业务,并透露上半年已有6万套公寓开业,全年8万套公寓的目标保持不变,同时保持年收入10亿元的目标。

与其他住房企业相对谨慎的态度不同,邵肖明给出了一个盈利计划。“从中期和长期来看,这项业务仍然非常有利可图。根据总体规划,从明年开始,毛利率将在12%左右。”

邵肖明认为,目前龙湖集团已经基本实现了长期租赁行业的领先地位。展望未来,希望它将完全领先或处于第一和第二位置,并将坚定地跟随自己的步伐。未来,重点仍然是质量。网站选择和运营、用户和底层系统将得到全面加强,以提高占用率。

龙狮绿:回归房地产主航道,剥离长租公寓

有些是激进的,有些是保守的。他们宣布将剥离长期公寓,以安全稳定的方式发展“房地产业”。

由于多元化业务的拖累,宣布名称为“龙狮绿色房地产有限公司”的龙狮绿色集团有限公司(00106.hk)今年5月宣布,将把亏损的长期公寓业务和其他四项非房地产业务剥离给控股公司龙狮集团。

龙狮格林解释称,作为一项创新业务,龙狮公寓仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损。它将在未来产生持续的资本支出。将其剥离给控股股东龙狮集团,龙狮集团可以将龙狮公寓发展成为专业化租赁业务公司,促进长期租赁公寓业务的健康发展,降低龙狮公寓亏损对公司业绩的影响。

据龙狮绿色集团有限公司官方网站介绍,龙狮公寓是龙狮绿色集团旗下的长期租赁公寓品牌。它主要由白领公寓组成,辅之以精品公寓,辅之以青年公寓和服务公寓。

郎世瑜在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、Xi、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市收购了100多个项目,拥有40,000多个房间和13,000个营房。其商业规模位居全国五大集中公寓运营商之列。

根据年报数据,2017年和2018年,长期租赁公寓业务分别亏损4400万元和1.9亿元。

根据半年度报告,长期租赁公寓和设计等非房地产开发相关业务已于2019年6月成功剥离给控股集团。

长期出租公寓“确实有经营压力”

经过几年的重组,一度被称为“十亿蓝海市场”的长期租赁公寓市场正在加速淘汰。

2018年,大量长期租赁公寓企业不断暴露在雷暴中并纷纷逃离,最终:go Wo公寓、color公寓、Love公寓、丁佳公寓等。今年8月初,声称全国拥有5万套公寓的乐嘉公寓也因不可持续的“高租低租”模式而“关门”。

除了租赁运营商之外,长期租赁公寓的同样布局现在正如履薄冰。

根据嘉里发布的“2019年上半年长期租赁公寓排名表”,万科公园屋、龙湖观宇和徐汇於陵位列前三。

即便如此,万科的长期租赁公寓业务在推广过程中也夹杂着“推高租金”和“暂停新住房签约”。朱九生在今年的业绩会议上坦言,“长期租赁公寓的确面临运营压力,但仍将是万科的房地产运营能力之一。”

徐汇集团(00884.hk)也表示将放缓步伐,更加注重效率。徐汇於陵首席执行官张爱华表示,“徐汇於陵现阶段是一个规模与效率并重的阶段。去年确实是规模的优先事项。但今年,在积累了一定规模后,仍有必要稳定市场地位,提高企业经营质量,以确保企业未来健康、长期发展。”

目前,大多数企业只有一个愿景,没有披露他们目前的业绩。

从参与“长期租赁”的住房企业来看,大多数住房企业没有在半年度报告中披露长期租赁业务的进展情况,但目标明确。

以碧桂园为例,其长期租赁品牌“加比国际社区”在2017年12月初首次亮相时宣布,将努力在三年内建设300万套长期租赁公寓。

徐汇将其长期租用的公寓“於陵”视为集团上市的板块。

今年5月,徐汇於陵首席执行官张爱华在活动中表示,於陵已将其住房存量扩大至5万多套,并于2018年底完成了1.5万套的开业。

关于於陵的发展目标,早在2018年中期业绩会议上,徐汇控股(集团)有限公司执行董事兼首席执行官林峰就明确表示,未来3-5年将达到20万套,力争成为长期租赁公寓行业的第一梯队。

保利在2018年8月成立了一家长期租赁公寓的专业运营公司——保利公寓管理有限公司,并宣布正式进入长期租赁领域。根据保利此前确定的战略目标,到2020年,要管理的公寓数量将达到30万套,成为一家以运营为核心的租赁服务资产管理公司和国内领先的租赁住房投资运营商。

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