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李宇嘉:深圳楼市——反弹的“金九”还会延续吗?

2019-11-01 10:14:18
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1“金九”楼市,深圳一枝独秀

过去“金九”主要城市的房地产市场表现不佳。根据克里的统计,9月份全国29个重点城市新房成交量较上月分别下降了2%和6%。其中,一线城市新房成交量较上月分别下降19%和4%。与此同时,安居克最近发布的“9月份全国住房指数报告(Septer NatIONAL Housing Index Report)”也显示,目前房地产市场的热点在内地的三、四线城市,而一线城市“房价稳中有降”,居民的住房搜索热下降了3.6%。

然而,对深圳来说,这可能是一个例外。8月18日,在“九金十银”的市场带动下,国家“领先示范区”规划顺利实施。深圳房地产市场告别了6月以来的低点,开始呈现反弹趋势。在深圳“领先示范区”的新定位下,房地产市场最大的好处是,深圳将弥补未来教育和医疗的不足,成为与北京和上海同等的国际化大都市,这有利于房地产市场的重估和市场预期。

“第一个示范区”计划出台一个月后,各项配套政策相继实施。例如,教育和医疗保健领域“填补空白”的详细目标已经公布。广东省全力支持深圳建设第一个示范区,房地产市场也开始升温。诸葛的房屋搜索统计显示,今年第38周(9月16日至22日),深圳售出759套新房,较上周增长48.2%,较去年增长88%。整个9月份,深圳共售出532,200套新房,比8月份增长149%,为今年最高水平。

2 .新房市场,低位弱反弹

对于开发商来说,面对融资紧张、新订单价格有限的局面,在“九金十银”市场有望好转的情况下,加快订单的推售是最好的政策。在需求方面,深圳9月份售出了35万平方米的新房,比上个月增长8%,比上年增长46%。然而,由于需求方购买力有限,交易主要集中在沙井、光明、龙岗、平山等周边低价地区(平均价格在3万元至4万元之间)。与此同时,在“禁止炒房”的框架下,监管是严格的。新的贷款定价机制(贷款市场报价,LPR)将于10月出台,市场预计房地产市场将有针对性地加息。简而言之,新的国内市场仅从9月份的低点略有反弹。

9月份,深圳几栋新进建筑的劣化率基本在20%-40%之间,部分建筑开业时通过中介出售。因此,大规模供应并没有转化为同等数量的需求。9月底,深圳新房存量达到443万平方米,同比增长69%。此外,建设以科技创新、可持续发展、宜居城市建设和抑制房地产市场过度繁荣为重点的领先示范区也是关键。因此,房地产市场监管的长效机制将首先在深圳实施。在未来一段时间内,新的国内市场将反弹至弱势地位,但它永远不会飙升,仅限于受人口增长和基础设施及配套设施改善驱动的反弹。

3对新房的需求,分为两个层次

随着去杠杆化和消泡的进展,过去支撑深圳房地产市场的增加杠杆的需求,以及金融、互联网、房地产等行业过度繁荣驱动的高收入需求,将不再重复。目前,深圳对新房的需求明显分为两个层次。一是对高档公寓的需求,表现为能够承受南山、福田等地区80-10万元的换房需求,以及一小部分投资需求。例如,国庆期间,一些香港居民北上深圳买房,南山高档公寓市场需求旺盛。

然而,考虑到二手房和公寓(工业项目)供应的增加,高价新房的市场变得越来越小,占未来总供应量的不到20%。对新房的主要需求仍然很迫切。例如,在城市周边,单价在3-4万元、总价在3000-400万元的新房将继续受到追捧。另一个例子是公寓需求的突然增长。近年来,总价约200万英镑的公寓项目销售良好,占新房供应量的40%。自2018年以来,在去杠杆化和虚拟市场(金融、房地产、互联网)降温之后,再加上实体经济的衰退,所需的收入一直没能达到高房价,而是转向了总价格可控的公寓项目。深圳9月份进入市场的13个项目中,有5个是公寓项目。国庆期间,据安居克统计,深圳新项目发电量同比增长11%,总价控制在300-400万元。来自新周边项目和价格较低的公寓的电力更多。

在二手房市场,上市价格的上涨是不可持续的。

在二手房市场,9月份房价大幅上涨。首先,上市量上升。目前,房价上涨正在放缓,融资有限。2015年至2017年房地产市场繁荣引发的投资需求已陆续上市。在第一个示范区的有利条件下,44%的现有业主提高了房屋上市价格,比年初增加了15个百分点。其中,40%的增幅在5%以内,25%的增幅在5%至10%之间。由于地点和价格的广泛选择,许多业主已持有该房产两年多(税费降低),加上市场预期的改善,二手房交易在9月份出现反弹。截至9月29日,深圳9月份共有6,817套二手房售出,比上个月(31天)全年增长2.1%,同比增长37.7%,全年将售出7,000多套。

笔者认为,在购买力有限的条件下(如上逻辑),再加上新房、公寓等产品的竞争,再加上税费因素,二手房价格的反弹和上市价格的上涨难以维持。目前,30%以上的房屋仍在降价。10月份,二手房交易预计将保持在7000套住房的冷热区间之上,保持相对热度。总的来说,刚刚过去的国庆假期,深圳楼市低调稳健,第一个示范区规划良好,没有带来楼市繁荣或投资投机热潮。这是一个好消息,疲软的反弹是许多方面都能接受的市场。

竞争市场的新逻辑

未来,新房、二手房、公寓和邻近地区将形成竞争性或部分竞争性的关系。2015年至2017年间交易的新房将陆续进入市场。他们的优势是免增值税,数量大,价格和位置选择范围广,这将限制新房子的定价。此外,开发商正面临资金紧张,政府正在限制价格。新房的价格越来越合理,这反过来又会限制二手房的价格。此外,公寓和林深将转移他们的大部分直接需求。此外,政府对价格限制政策的坚持使得投资需求越来越没有吸引力,住宅市场也越来越受房屋变化的支配。

上海十一选五